Mỗi năm, các thành phố lớn trên cả nước lại đón nhận một lượng không nhỏ người dân ngoại tỉnh đổ về học tập và làm việc. Vì thế, nhu cầu về chỗ ở ngày càng cao, đặc biệt là các quận ven thành phố, nơi tập trung lượng lớn khu công nghiệp và các trường đại học. Nắm bắt được tình hình đó, một số hộ gia đình đã lựa chọn hình thức kinh doanh nhà trọ như một cơ hội đầu tư bền vững và mang lại nguồn lợi nhuận ổn định

Xây nhà trọ cho thuê hiện đang là hướng đầu tư thu hút được nhiều sự quan tâm bởi hệ số an toàn cao, hiệu quả kinh tế lớn, và đang là mô hình phát triển mạnh mẽ tại các thành phố trọng điểm. Thế nhưng để thành công không đơn giản, chủ đầu tư phải nắm bắt được nhu cầu của người thuê nhà tập trung nhiều ở khu vực nào, lựa chọn chính xác vị trí bất động sản, xác định nguồn vốn hiện có và ước lượng chi phí xây nhà trọ, cũng như dự trù mức độ rủi ro sẽ gặp phải…

Du tru kinh phi de xay dung nha tro cho thue
Đầu tư nhà trọ mang lại nguồn lợi kinh tế ổn định. Nguồn: sratoday.com

Kinh doanh nhà trọ: hấp dẫn nhưng vẫn còn những rủi ro

Thông thường, khi đầu tư vào bất cứ loại hình bất động sản nào cũng không thể mang lại lợi nhuận ngay trong một thời gian ngắn, mà phải kiên nhẫn và biết lập kế hoạch đầu tư lâu dài. Mặc dù hình thức kinh doanh nhà trọ được xem là nhàn hạ và mau sinh lời, nhưng người chủ đầu tư phải có một kế hoạch kinh doanh hiệu quả để tối ưu hóa nguồn vốn và để hạn chế những tổn thất có thể phát sinh.

Những điểm hấp dẫn: Nhiều người cho rằng kinh doanh nhà trọ thu lợi nhuận nhiều hơn so với việc gửi tiết kiệm ở ngân hàng, vốn đầu tư có thể được bảo toàn trong khi lãi suất ngân hàng vẫn đang giảm. Đây là loại hình đầu tư an toàn và có khả năng thanh khoản tốt, tài sản cố định lại không bị thâm hụt, mất mát, chưa kể đến nguồn lợi từ sự gia tăng giá trị của mảnh đất trong tương lai. Chi phí xây nhà trọ không lớn, công tác xây dựng đơn giản và nhanh chóng, trong khi đó, vốn bắt đầu thu hồi dần ngay sau khi việc xây dựng hoàn tất, tiền vốn thu hồi còn có thể đầu tư vào các hạng mục khác.

Những rủi ro có thể gặp phải: Việc kinh doanh nhà trọ không phải lúc nào cũng suôn sẻ, người thuê nhiều nhưng không phải lúc nào cũng kín hết các phòng. Có thể gặp phải các vấn đề rắc rối trong khâu quản lý như: đăng ký tạm trú cho người thuê, việc thu tiền nhà hàng tháng, một số người đi thuê đôi khi thiếu ý thức giữ gìn, quan hệ không tốt giữa những người thuê nhà, quản lý không chặt còn có thể phát sinh các tệ nạn xã hội… Nếu không có thời gian trông coi thì bạn phải tốn một khoản tiền hàng tháng để thuê người quản lý, chưa kể những chi phí bỏ ra để tu bổ căn nhà theo định kỳ hoặc sau khi người thuê chấm dứt hợp đồng, tính khấu hao rồi dự phòng cho những rủi ro tiềm tàng. Điều quan trọng nhất là chậm thu hồi hoàn toàn nguồn vốn, phải cần tối thiểu là 3 – 5 năm.

Tư vấn xây nhà trọ

1. Xác định rõ mục tiêu đầu tư

Chọn vị trí của bất động sản ngay trung tâm thành phố hay các vùng ven đang dần được đô thị hóa. Tiếp đó, cần xác định thể loại đầu tư: xây phòng trọ giá rẻ cho sinh viên, công nhân có diện tích 15 – 18m2, giá từ 1,8 – 2 triệu/ tháng hay đầu tư nhà trọ cao cấp cho những người có thu nhập khá, trang bị tiện nghi đầy đủ, diện tích từ 18 – 20m2 và giá thuê dao động từ 3,5 – 5 triệu/tháng ; xây một hay hai dãy nhà trọ, chỉ tầng trệt hay xây nhiều tầng để tăng thêm lượng phòng cho thuê…

Mot phong tro kieu mau duoc lua chon de xay dung va cho thue
Phối cảnh nhà trọ một dãy phòng. Nguồn: duandautu.com

2. Dự trù nguồn vốn

Bạn phải xác định tình hình tài chính của mình để đảm bảo đủ chi phí xây nhà trọ hoặc cân nhắc đến việc vay tiền đầu tư nếu nguồn vốn không đủ.

3. Lập kế hoạch đầu tư

Mua đất (hoặc thuê đất), nếu bạn không có sẵn quỹ đất

Dự án đầu tư xây nhà trọ có thể chia ra hai mục: đầu tư bất động sản (mua đất) và kinh doanh nhà trọ (phần nhà trên mảnh đất đó). Tỷ suất lợi nhuận của việc kinh doanh nhà trọ thay đổi tùy theo lưu lượng người thuê và không hề tác động trực tiếp tới giá đất, còn tỷ suất lợi nhuận của việc mua đất được tính vào thời điểm mà bạn quyết định bán mảnh đất. Theo đó khoản lợi lớn nhất thu về được không phải là tiền cho thuê nhà mà chính là sự gia tăng giá trị của lô đất.

Vì thế, bạn phải cân nhắc chọn vị trí khi mua (hoặc thuê đất) ở đúng khu vực mà nhu cầu thuê đang tăng mạnh, trong khi nhà trọ hiện có lại không đủ cung ứng. Trên thị trường mua bán Hà Nội, những thửa đất có diện tích lớn xung quanh các nhà máy, khu công nghiệp như Bắc Thăng Long, khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội có thể đầu tư được ; ở TP.HCM thì tập trung ở khu chế xuất Tân Thuận, khu công nghiệp Tân Bình, làng Đại học Thủ Đức, và một số tỉnh lân cận như Bình Dương, Hóc Môn, Long An (tham khảo thêm trên các trang web đăng tin bất động sản).

Diện tích mảnh đất dự định xây nhà trọ phải đủ lớn, nhất là chiều ngang (tối thiểu là 5m) để lấy lối đi chung cho dãy nhà (trừ nhà 2 mặt đường), chiều dài cũng phải vừa đủ xây một dãy trọ liên tiếp để tiện cho việc quản lý.

Chi phí xây nhà trọ

Để ước lượng được con số tương đối, chủ đầu tư cần dựa trên những yếu tố sau:

  • Bản vẽ xây dựng nhà trọ: mỗi phòng có gác lửng hay không, đúc thật hay đúc giả…
  • Giá cả vật liệu xây dựng (xi măng, gạch, cát,…)
  • Giá xây dựng móng: móng đơn hay móng băng
  • Giá xây dựng phần thô
  • Giá xây dựng phần hoàn thiện
  • Nội thất phòng trọ: kệ bếp, bồn nước đặt trên toilet…
Khong gian ben trong cua can phong tro khi xay xong
Phối cảnh phòng trọ 20m2, có gác lửng, bếp và WC. Nguồn: duandautu.com

Một ví dụ cho mô hình xây nhà trọ như sau: nhà trọ sẽ có 2 dãy đối diện nhau, mỗi dãy 5 phòng, có toilet riêng. Mỗi phòng có diện tích 3x4m, chiều cao 3.5m lợp tôn, tường dày 220 cm. Lối đi chung ở giữa là 3m. Như vậy, ước tính chi phí tham khảo như sau (còn phụ thuộc vào giá cả vật liệu xây dựng tại thời điểm xây nhà và mức phí do nhà thầu đưa ra):

  • Chi phí vật liệu nằm trong khoảng 40 đến 50 triệu đồng
  • Chi phí xây dựng và nội thất cơ bản khoảng 450 đến 500 triệu đồng

Như vậy có thể dự trù chi phí xây nhà trọ trong khoảng: 490 đến 550 triệu đồng, vốn đầu tư trung bình cho mỗi phòng là 55 triệu. Đây chỉ là kinh phí dự trù, bạn cũng có thể tham khảo thêm nhiều mô hình xây nhà trọ giá rẻ để giảm đến mức thấp nhất số tiền phải bỏ ra.

Sau khi xây dựng xong, giả sử giá cho thuê là 2 triệu đồng/ phòng/ tháng, trong một năm tổng tiền thuê của 10 phòng là 240 triệu đồng, chi phí hao hụt khoảng 15%, còn lại 204 triệu đồng. Như vậy, cần khoảng 2.5 – 3 năm thì chủ đầu tư mới thu hồi hết vốn và bắt đầu phát sinh lợi nhuận.

Bên cạnh đó, bạn phải đưa ra một mô hình cho thuê tốt hơn các nhà trọ lân cận, phải lựa chọn đối tượng đến thuê và kèm theo các điều kiện ràng buộc nhất định, đừng quên tìm một người quản lý đáng tin cậy để thay bạn trông coi và theo dõi lượng người thuê – trả phòng. Khi thực hiện những điều này, trong 1 – 3 tháng đầu, có thể nhà trọ của bạn sẽ có tỷ lệ phòng trống nhiều, nhưng về lâu dài sẽ tạo dựng được uy tín, thu hút nhiều người thuê trọ và đảm bảo được hiệu quả kinh doanh. Ngoài ra, bạn có thể tìm hiểu thêm thông tin về giá cho thuê phòng ở Chợ Tốt.

7 BÌNH LUẬN

  1. Các bạn chỉ cần làm phép tính thế này sẽ ra thôi:
    Loại trừ khă năng các bạn vay tiền ngân hàng để mua đất và xây nhà trọ kinh doanh.(khả năng này chắc các bạn sẽ bị âm-tôi giam chắc).
    Khả năng tài chính các bạn đã có sẵn( tiền rỗi các bạn không biết để vô đâu cho an toàn và sinh lời – mua đất xây nhà trọ cho thuê:
    Chúng ta hãy hạch toán chi thu trong vòng 10 năm/1 phòng trọ ( 15 m2), thực tế chỉ cho thuê được 80% tức là: 10 tồn tại của nó thì có thể chỉ thuê được 8 năm):
    I. Các khoản chi trong 10 năm/ 1 phòng 15 m2
    1)Tiền mua đất: 3tr/m2 x 20 m2 = 60 tr. ( vì phải mua ở chỗ khoảng 3tr/m2 trở lên mới có giá trị xây
    nhà trọ ở SG, và Dt.1 phòng là 15 m2 nhưng còn phải + thêm ít nhất 5m2 cho lối đi chung, thì nhà trọ
    mới đỡ bị bí)
    2)Tiền xây dựng: cho 1 phòng 15m2 ( 21 m2) có gác lửng đúc beton, nhà vệ sinh trong, kệ bếp ( nói
    tóm lại là hơi chắc chắn một chút để công trình có tuổi thọ 10 năm) thì xây trọn gói ở SG ít nhất cũng
    phải 3tr/m2 ( đừng mơ dưới 3tr.). Như vây 21m2 x 3tr= 63 tr.( làm tròn do phát sinh tí ti) thành 65 tr..
    3)Lệ phí vận hành trong và sau 10 năm:
    a)lệ phí đập đi và hủy xà bần: khoảng 10 tr./1 phòng
    b) lệ phi thuê người trông coi ( nếu trông coi 20 phòng thì không dưới 2tr/20 phòng/tháng) vậy 10 năm
    các bạn mất đi khoảng 5 tr/phòng.
    c) lệ phí cho công an khu vực ( cái này khó tính chi ly lắm) có khi cũng mất tr/tháng/20 phòng. 50 / 1
    phòng/tháng, 600 000,-/năm, và 6tr/10 năm.
    d) Thuế cho nhà nước: 5% Thuế giá trị gia tăng+ 5% thuế thu nhập cá nhân = 10 % tiền doanh thu ( kể
    cả tiền điện, nước thu của khách hàng).
    Thực tế 1 phòng như trên bạn chỉ cho thuê được giá 1,2tr dến 1,5 tr/tháng: trung bình (1,35 tr/tháng x
    120 tháng x 0,8- hệ số mà bạn có thể cho thuệ được trong vòng 10 năm) = 129,6 triệu x 10% = 12,96
    tr.
    Thuế môn bài cho 20 phòng trọ 1tr/năm, 10 tr/10 năm. Tức 0,5 tr/phòng/10 năm.
    e) Lệ phí bảo dưỡng: sơn lại tường, sửa chữa đường ống dẫn nước nhà toalet, bồn rửa, sửa chữa hệ
    thống điện, mái nhà, cửa, khóa..Thiết nghĩ không dưới 9% tổng số doanh thu. 129,6 tr. x 9%= 11,66
    tr.
    Tổng chi: 60tr + 63tr + 10tr +5tr +6tr +12,96tr +0,5tr +11,66tr= 169,12 tr./10 năm

    II. Tổng thu trong vòng 10 năm nếu lúc đó các bạn thanh lý luôn cả đất:
    1) giả sử đất sau 10 năm tăng giá gấp đôi ( điều lý tưởng): 20 m2 x 6tr = 120 tr.
    2)Tiền thuê trong vòng 10 năm ( hệ số 0,8) = 129,6 tr
    Tổng 249,6 tr
    Lãi tính theo lý thuyết trong vòng 10 năm: 249,6 – 169,12 = 80,48 tr tương đương 8tr/năm. ( đây còn
    nhờ trời mà đất sau 10 năm tăng gấp đôi)
    Giờ ta tính nếu các bạn để tiền vô tiết kiệm lãi 7,5% /năm thôi:
    Tiền mua đất ban đầu 60 tr + tiền xây dưng 65 tr = 125 tr.
    125 x7.5%= 9,3 tr/ năm.
    Vậy thé đầu tư nhà trọ không bằng tiền để tiết kiệm đâu các bạn ạ. Quản lý được 20 phòng trọ lại vô cùng phức tạp. Vì thế mà trên thị trường bây giờ mới rao bán nhà trọ thanh lý nhất nhiều và rất rẻ. ( trong chán ngoài thèm đó thôi).

    • cám ơn tư vấn của bạn, tuy nhiên nếu đầu tư lâu dài (5-10 năm) thì bạn không thể so sánh khoản đầu tư với lãi suất tiết kiện được. Ví dụ: bạn gửi NH 300tr, liệu 10 năm sau 300tr bạn có mua được miếng đất như vậy không?
      Kinh doanh nhà trọ thường có 3 mục đích: 1. bắt đầu thu lợi sau khi đã hoàn vốn xây dựng ban đầu (có thể 3-5 năm). 2. Sau khoản thời gian đó, có thể giá đất lên (đầu cơ vào đất). 3. Đồng tiền không bị mất giá so với đem gửi NH.

    • Công nhận bạn tính hay đó nhưng bạn hãy nhìn lại mình xem. Liệu ông bà xưa nói tấc đất tấc vàng. Bạn nếu giỏi thì giờ chắc bạn đã giàu hơn những nhà Bất Động Sản rồi đó. Những người như bạn là những người thích hưởng thụ và không có ý chí làm ăn, cầu tiến suy nghĩ thì nông cạn.—> Chả làm được gì chỉ được các nói suông

  2. Chúc ngày tốt lành, có phải là người kinh doanh, người phụ nữ? Bạn có đang ở bất kỳ căng thẳng tài chính hoặc cần vốn để bắt đầu lập doanh nghiệp của riêng bạn? Bạn cần vay vốn để giải quyết nợ hoặc thanh toán hóa đơn của bạn? Bạn có điểm tín dụng thấp và có những khó khăn có được vay vốn từ các ngân hàng địa phương và các tổ chức tài chính khác? Tôi muốn nói với bạn rằng công ty tài chính đồng bảng Anh đang cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp 3%. Nếu bạn đang quan tâm đến một khoản vay từ chúng tôi, vui lòng điền vào đơn xin vay tiền và liên hệ với chúng tôi qua email:
    sterlingfinanceloancompany@gmail.com

    Lưu ý: chúng tôi cung cấp các khoản vay ở mức 2% và chúng tôi cung cấp tối thiểu và cho vay tối đa là €10,000 để €5,000,000 đồng. Ứng viên quan tâm phải điền vào một mẫu đơn và nộp lại cho thủ tục hơn nữa và cho biết thêm thông tin. Ngay sau khi người nộp đơn đáp ứng các yêu cầu, các khoản vay và kế hoạch thanh toán sẽ được gửi đến cho bạn và tất cả các thông tin khác.

Ý kiến của bạn